Несколько вопросов об обратной ипотеке

Выкуп жилья у пожилых людей государством мог бы стать неплохой идеей, если бы им занималось не государство, не сейчас и не в России.

В правительстве внезапно заговорили о возможности введения массовой «обратной ипотеки» — регулярных выплат пожилым людям в обмен на передачу их жилья в собственность государству после смерти. Ничего нового в этой идее нет — нечто подобное существует на российском рынке еще с 1990-х годов. Правда, ни обратная ипотека, ни похожая на нее пожизненная рента особого распространения не получили. И не зря: обе схемы имеют много рисков для всех сторон. Зачем государству понадобилось выйти на этот рынок, непонятно. Или как раз понятно.

Поднимать шум из-за участия в единичных сделках, очевидно, смысла не имеет. То есть Минфин, начавший продвигать тему обратной ипотеки около недели назад, рассчитывает сделать процесс массовым, значимым в масштабах страны. В конечном итоге, вероятно, речь должна идти о миллионах квартир и домов, заложенных в обмен на «дополнительную пенсию». В связи с этим возникает несколько вопросов, на которые Минфин пока даже не пытался отвечать.

Где деньги?

Не секрет, что российский бюджет находится в плачевном состоянии. И дело не только в ценах на нефть — остальная экономика тоже буксует, перегруженная глупыми ограничениями, воровством чиновников, налогами и опасениями по поводу будущего. На пожилых людей денег нет настолько, что даже для выплаты текущих пенсий приходится экспроприировать пенсионные накопления более молодых поколений.

Обратная ипотека при минимально разумных выплатах потребует дополнительных расходов бюджета на сотню-другую миллиардов рублей в год через несколько лет после запуска (без учета инфляции). Деньги не запредельно большие, но их все равно нет. Можно, конечно, сократить военные или полицейские расходы, но кто же на такое пойдет.

Другой вариант — привлечь средства с рынка, выпуская каждый год специальные гособлигации на соответствующую сумму. Легко догадаться, кто будет покупать эти облигации (или кого фактически обяжут их покупать) — еще оставшиеся в живых частные пенсионные фонды. Но их денег хватит только на первые несколько лет, а потом? Иностранцы на российский фондовый рынок массово вернутся очень нескоро и вряд ли при нынешней власти.

Похоже, правительству придется придумать какой-то механизм очередного отъема денег у работающего населения, провести новую «пенсионную реформу» с повышением размера взносов и направлением части дополнительных денег в обратную ипотеку.

Конечно, рано или поздно вложенные средства начнут возвращаться — недвижимость после смерти получателя выплат перейдет к государству и превратится в деньги. Но значимых объемов продажи жилья достигнут только лет через 15—20, а до того придется инвестировать с каждым годом все больше и больше.

Где гарантии?

Кстати, о сроках. Обратная ипотека — это сделка, в которой стороны будут должны исполнять обязательства в среднем более десяти лет, а часто — и значительно дольше. Отдавать квартиру под залог государству, а не наследникам, чтобы более-менее безбедно прожить пару лет, нет никакого смысла, на таких условиях проект «не взлетит». Скорее всего, право на обратную ипотеку получат люди в возрасте от 60—65 лет, а те, кто дожил до этой отметки, обычно живут довольно долго. Напомню, низкая средняя продолжительность жизни в России объясняется относительно высоким уровнем смертности в допенсионном возрасте — от травм, преступлений, алкоголя и курения, а также общей безысходности (в основном у мужчин в возрасте около 50 лет). Если человек в России смог дожить до 60 лет, дальше он будет жить долго.

Вспомните, сколько раз за последние 15—20 лет менялась пенсионная система. Во сколько раз выросли цены. Как изменялась экономическая политика властей — от гипероптимизма «нефтяной супердержавы» до агрессивной бедности «осажденной крепости». Кроме того, все эти годы у власти оставались примерно одни и те же люди, которые в силу естественных причин вряд ли доживут на своих постах до конца действия большинства договоров, заключенных уже лет через пять.

Что будет с обязательствами после прихода к власти новой группировки, которая может начать свою деятельность с «разоблачения преступлений» и «исправления ошибок» предыдущего режима? При этом рассчитывать, что прекращение или существенное изменение выплат будет компенсировано «прощением» долга их получателей, несколько наивно. Квартиры все равно придется отдать. Да даже и без смены режима обязательства государства в отношении простых людей вряд ли стоят больше, чем бумага, на которой они напечатаны.

Где специалисты?

Любая сделка с недвижимостью индивидуальна. Не существует «стандартной» цены квартиры или дома, а значит, при составлении договора обратной ипотеки будет важен человеческий фактор — личность эксперта-чиновника, работающего с потенциальным получателем денег. Чиновник при заключении сделки не имеет никакого желания отстаивать чьи-либо интересы, кроме своих, то есть со всей очевидностью можно ожидать одновременно низкой эффективности процесса для государства, недовольных клиентов и роста спроса на недвижимость на испанском побережье.

Бороться с этим можно только унификацией сделок, переводом процесса «на поток» на стандартных условиях. Это может более или менее решить проблему коррупции, но снизит выгоду — либо для государства, либо для владельца жилья.

Кроме того, для реализации проекта потребуется введение тысяч новых должностей с зарплатами, соцпакетами, кабинетами, автомобилями. А это опять же расходы бюджета, в котором денег нет. Если переложить «низовую» работу по проекту на частный бизнес (агентства недвижимости и банки будут счастливы получить такой контракт), расходы вряд ли окажутся меньше — бесплатно никто из частников работать не согласится. Если бы обратная ипотека была действительно выгодной с учетом всех расходов, ею давно уже массово занимался бы частный бизнес, те же банки.

Вторая часть сделки, о которой сейчас, похоже, вообще никто не задумывается, — это реализация полученных государством квартир. Кто и как будет их продавать? Кто будет их приводить в приличный вид перед продажей? Понятно, что за время получения выплат никакой серьезный ремонт в этом жилье делаться не будет — какой смысл вкладывать деньги в уже фактически чужую собственность? Подготовка к продаже и грамотная продажа квартир требуют денег и человеческих ресурсов. Могу представить, сколько будет вороваться в процессе — ведь никому из его участников не придет в голову экономить средства налогоплательщиков.

Где этика?

В обратной ипотеке изначально заложен конфликт интересов сторон. Государству выгодно, чтобы получатели средств как можно быстрее умирали, сами же люди вряд ли готовы освободить заложенные квартиры таким способом, даже из самых патриотических соображений. Но в то же время государство, теоретически, должно способствовать росту продолжительности жизни своего народа — развивать медицину, улучшать условия труда, обеспечивать возможности для восстановления сил и здоровья населения. По крайней мере, если оно считает себя «социальным» и забирает больше половины заработанного людьми в виде налогов.

С этической точки зрения обратная ипотека сомнительна даже в частном варианте, но тут у потенциальных «хищников», только и ждущих, когда бабулька с квартирой наконец помрет, есть ограничитель в виде того же государства. Полиция и органы социальной защиты должны следить, чтобы плательщики не пытались сократить срок жизни получателя платежей. Если же сам «сторож» заинтересован в ускорении процесса отъема квартиры, то ситуация становится совсем неприятной. Опять же одно дело — «интересы государства» (оно может вполне честно ждать естественного конца), другое — личные интересы чиновника, которому надо «гнать план» по компенсации выплат. Я бы не рискнул отдавать свою жизнь в руки человека, пошедшего служить государству.

Это лишь краткий список вопросов и сомнений по поводу новой идеи Минфина, в реальности их намного больше. Подобные предложения кажутся интересными и многообещающими на первый взгляд, но при подробном рассмотрении выясняется, что на их реализацию потребуется столько денег и усилий, а эффект окажется таким слабым, что единственной причиной всем этим заниматься остается только желание «заработать» в процессе.

Слабо контролируемый денежный поток в десятки и сотни миллиардов рублей от государственной обратной ипотеки — отличная возможность обеспечить себе достойную пенсию. Только не для простых людей, а для тех, кто будет стоять рядом с этим потоком и управлять его течением.