Как продать проблемную недвижимость? Часть 1

Можно ли продать проблемную квартиру? К кому обратится, чтобы оказали содействие в этом вопросе? В этой статье вы узнаете не только ответы на эти вопросы, но и почему сейчас они стали крайне актуальны.

В последние годы в России сложилась нестабильная экономическая ситуация. Она спровоцирована не только пандемией, но и другими обстоятельствами (падение цены на нефть и газ, подорожание евро и доллара).

Из-за нее покупательная способность граждан заметно снизилась. Что привело к уменьшению спроса на недвижимость в 2020-2021 году (коммерческую, офисную, жилую, производственную, промышленную и прочую).

При этом предложение на рынке только увеличивалось – застройщики продолжили возведение новых объектов, а собственники вторичного жилья не перестали выставлять свои объекты на продажу. Это привело к перенасыщению рынка. В такой ситуации стало намного сложнее продать недвижимость (ее владельцам и риелторам).

Падение спроса еще связано с тем, что граждане, которые хотели себе взять недвижимость, они сделали это еще до возникновения текущей нестабильной экономической ситуации. Кто-то взял жилье в ипотеку, другие – за счет материнского капитала, третьи – в долг, четвертые – просто забронировали по фиксированной цене интересующий объект. Среди бизнесменов начала активно развиваться практика аренды недвижимости, а не ее выкупа. Это оптимальное решение при недостатке оборота и при нестабильности в экономике.

Прочие сложности, с которыми приходится сталкиваться владельцам, продающим собственные объекты, и риелторам:

Насыщенность рынка – это лишь определённая часть тех трудностей, с которыми столкнётся владелец недвижимости и риелтор при попытке продажи объекта.

Есть и другие негативные моменты:

1. Неадекватное оценивание. Это может быть связано с непрофессионализмом самих оценщиков либо с продолжительным кризисом (финансовой нестабильностью). А еще причина может крыться в несовершенстве методик, используемых для оценки объектов (сейчас их три – затратный, доходный, сравнительный).
2. Неэффективность рекламы через газеты и онлайн-ресурсы. Как правило, это связано с тем, что владелец не подходит к написанию рекламного объявления со всей ответственностью.
3. Проблемы с документами на недвижимость.
4. Сложно договорится о дне осмотра объекта. Кому-то удобнее приехать на выходных, другим – вечером, третьим – утром, четвертым в обед. Продавцу придется либо подстраиваться, либо отказывать. Больше времени будет у риелтора, но его услуги не бесплатные.

В условиях этих и других проблем, продать недвижимость быстро и максимально выгодно навряд ли получится. А если объект проблемный (в плане документов), то его владелец заведомо уступает другим гражданам, предлагающим юридически чистую недвижимость.

Как объекты считаются проблемными на рынке недвижимости?

Во-первых, те объекты, которые имеют обременение. То есть право на такую недвижимость есть у третьих лиц, при этом владелец ограничен в выполнении многих операций, связанных с объектом. Все виды обременений указаны в приказе №84 Госкомзема РФ. Речь идет о:

• действующем соглашении с другим гражданином на право безвозмездного пользования;
• договоре ренты или аренды;
• сервитуте;
• ипотеке;
• судебном аресте;
• доверительном управлении;
• наследовании жилья от родственников;
• повышенной аварийности;
• разных ограничениях, налагаемых органами власти;
• наличии недееспособных или несовершеннолетних собственников объекта.

Основанием для введения этих обременений является судебное решение, условия двухстороннего договора, законодательные нормативы, постановления от официальных представителей власти.

Факт наличия обременения на недвижимость проверяется посредством обращения в ЕГРН. Поэтому продавец не сможет скрыть это. Попытка уклониться от регистрации обременения считается незаконным.

На рынке готовы покупать недвижимость с обременением, если она стоит примерно в два раза дешевле беспроблемного объекта. Поэтому, если собственник хочет срочно продать такую недвижимость, то ему придется снижать в 2 раза цену либо же брать средства в кредит. Так как покупатель на такой объект найдется не быстро. Особенно в условиях перенасыщения рынка.